LTV·DSR 계산법 – 집 사기 전에 꼭 알아야 할 내용

 2025년에 집 사거나 대출받을 계획이라면 'LTV'와 'DSR'은 꼭 알아야 해요! 정부 기준이 계속 바뀌는 만큼, 이 두 가지 계산법만 알아도 대출 가능 여부가 달라집니다.

🔹 1. LTV·DSR이 뭔가요? 쉽게 설명하면!

✔️ LTV (Loan To Value) – 집값 대비 대출 가능 비율입니다. 예) 5억 원짜리 집에 LTV 70%면, 최대 3억 5천만 원까지 대출 가능.

✔️ DSR (Debt Service Ratio) – 연 소득 대비 모든 부채의 원리금 상환 비율입니다. 예) 연 소득이 5,000만 원이고, 연간 상환액이 2,500만 원이면 DSR은 50%.

두 기준은 부동산 대출 심사에서 핵심 역할을 해요!

💡 꿀팁: 대출 상담 전, 내 지출 패턴을 쫌 들여다보세요. 카드값, 대출금 상환, 정기지출 같은 거 있잖아요? 그런 거 다 정리해두면 은행 상담할 때 덜 당황한다니까요~ 참, 요즘은 예전처럼 신용등급만 보는 게 아니라 현금흐름도 중요해서 통장 잔고도 체크한대요! 빠듯하게 살면 대출 심사 끝나기 전까지 쓸데없는 지출은 확! 줄이는 게 좋아요 ㅎㅎ

🔹 2. 2025년 LTV 기준 요약

구분 기본 LTV 추가 우대 가능

무주택자 (수도권)	70%	생애최초, 청년은 최대 80%
무주택자 (비수도권)	80%
2주택 이상	대출 제한
조정지역·투기지역	조건별 차등 적용

💡 생애최초 구입자는 특별우대 받아 80%까지 가능!

※ 주택금융공사 상품(보금자리론 등) 이용 시 LTV 70~80% 적용됨

💡 지금 당장 실천하세요: 아직 집 안 산 사람들! 1순위는 '청년 특별공급 자격' 확인하는 거예요. 요즘 뜨고 있는 '신혼희망타운'이나 '청년우대형 청약통장' 같은 거 알아보셨어요? 없으면 당장 만드세요! 대출 받을 때 우대금리 적용받을 수 있고, LTV도 더 높게 받을 수 있어요. 특히 서울 살고싶은 분들은 '서울보증보험'에서 하는 전월세보증금 대출도 체크해보세요~ 진짜 꿀혜택 많음 ㅠㅠ

🔹 3. 2025년 DSR 기준 요약

연소득 최대 DSR 한도

5,000만 원 이하	40%
5,000만 원 초과	50%

📌 여기서 말하는 부채는 전세대출, 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 금융권 대출 포함이에요!

👉 예시: 연봉 4,000만 원이면 40%인 1,600만 원까지만 1년간 상환 가능한 수준으로 대출이 잡혀야 함.

💡 DSR 0% 조건의 전세대출은 제외되기도 하니, 상품에 따라 상담 필요!

💡 실생활 팁: 아 진짜 이거 중요한데!! 은행들마다 DSR 계산하는 방식이 좀 달라요. 그래서 A은행에서 안 된다고 해도 B은행에선 될 수도 있어요! 제 친구는 국민은행에서 안된다 했는데 신한으로 갔더니 됐다네요 ㅋㅋㅋ 진짜 한 곳만 가지 말고 최소 3군데는 알아보세요. 그리고 은행 갈 때 꼭! 카드값 연체 없이 가세요. 요즘 뭐 작은 거 하나라도 연체되면 바로 반영됨... 현타 옴 ㅠㅠ

🔹 4. 실전 계산 예시로 이해하기!

A씨 사례

• 집값 4억 원, 생애최초 주택구입자, 연봉 3,500만 원, 전세대출 1억 원 있음

✅ LTV 계산 → 80% 가능 → 최대 3억 2천만 원 대출 가능 (조건 만족 시)

✅ DSR 계산 → 연소득 3,500만 원 → DSR 40% 적용 → 연간 1,400만 원 이내 상환 → 전세대출은 DSR 제외, 신용대출 있다면 합산 반영

결론: LTV 통과해도 DSR에서 막히는 경우가 많음

💡 바로 행동하세요: 처음 집 살 때 진짜 이것만 기억하세요! '돈 모으는 건 절대 빠를수록 좋다!' 지금 당장 '주택청약종합저축' 없으면 만드세요. 매달 얼마 안되도 꾸준히 넣으면 나중에 '청약가점' 쌓여서 1순위 될 수 있어요. 그리고 내 통장에 평소에 돈 좀 있어보이게 하세요ㅋㅋ 은행들이 6개월치 거래내역 다 보거든요? 갑자기 입금된 돈은 다 티가 나니까, 평소에 알뜰살뜰 모으는 습관을 보여주세요! 진짜 이거 꿀팁임!!

🔹 5. 나한테 중요한 건 뭘까?

• 전세대출만 있고 소득 적다면 → LTV가 핵심! (한도 확보)
• 부채가 많거나 신용대출 있음 → DSR이 더 중요! (상환능력 평가)
• 청약 예정이라면 → LTV 우대조건 미리 확인 필수!

✔️ 특히 생애최초, 청년, 신혼부부는 정책별로 조건 다르니 개별 확인해야 해요!

💡 현실적인 조언: 연봉 4천만원으로 요즘 서울 집값에 맞춰 내 집 마련하는 건 쉽지 않죠 ㅠㅠ 그래도 포기하지 말고! 1) 부모님 도움 받을 수 있으면 받기 2) 배우자랑 공동명의로 소득 합산해서 신청 3) 내 집 마련 디딤돌대출 같은 정책 상품 노리기! 이런 거 시도해보세요. 심지어 전세 사는 것도 요즘은 진짜 경쟁 쩔어요... 먼저 움직이는 사람이 이긴다는 거 잊지 마세요!

✅ Q&A

Q. LTV랑 DSR 계산기 어디서 사용하나요? 👉 한국주택금융공사, 은행연합회, 각 은행 앱에서 제공 중입니다. 근데 진짜로 더 쉬운 건 네이버에 'LTV 계산기' 치면 금방 나오는데 그거 써도 돼요ㅋㅋ 대신 대략적인 거라 참고만 하시고, 실제 상담은 은행에서 받는 게 좋아요~ 요즘은 은행 앱에서도 미리 시뮬레이션 해볼 수 있어서 편해졌어요!

Q. LTV는 통과했는데 DSR에서 떨어졌어요. 왜요? 👉 아이고... 많은 분들이 겪는 문제예요ㅠㅠ 집은 비싸도 소득이 적으면 대출이 어려워요. 이럴 땐 1) 대출 기간 늘리기 (30년→35년) 2) 보증부 대출 알아보기 3) 금리 낮은 곳으로 갈아타기 이런 거 해보세요! 아니면... 솔직히 말하면 소득을 더 올리는 방법밖에 없어요🥲 부업이라도 시작해볼까요...?

Q. 신용대출을 줄이면 DSR 계산에 유리할까요? 👉 당연하죠! 신용대출, 카드론 다 DSR에 포함되니까요. 진짜 꿀팁 하나 드리자면, 대출 심사 받기 3개월 전부터는 새로운 카드 만들지 말고, 현금서비스 쓰지 말고, 할부 결제도 자제하세요. 심지어 통신비 연체 같은 것도 다 기록에 남아요! 그래서 대출 받을 생각 있으면 미리미리 준비하는 게 진짜 중요해요~

Q. 정부 정책 자주 바뀌던데, 어떻게 따라가죠? 👉 헉, 이거 진짜 공감... 정책 바뀌는 속도 실화냐 싶을 때 많죠ㅠㅠ 저는 '주담대 꿀팁' 같은 키워드로 유튜브 채널 몇 개 구독해요. 그리고 인스타에서 #내집마련 #주택담보대출 이런 해시태그 팔로우하면 최신 정보 얻기 좋아요! 아니면 요즘 부동산 카페나 커뮤니티에 질문 올리면 선배님들이 친절하게 알려주시더라고요ㅎㅎ

💬 마무리

LTV와 DSR은 대출 심사의 핵심입니다. 특히 2025년엔 기준이 더 강화되면서, 무작정 대출부터 알아보면 낭패! 내가 받을 수 있는 한도와 조건부터 계산해보고 대출 한도를 '알고' 움직이는 똑똑한 부동산 전략 세워보세요.

 

감마(Gamma)를 활용해 직접 구성한 설명용 이미지입니다